השקעה בטוחה בנדל"ן – האם יש דבר כזה?

מאת משה שמש יועץ אסטרטגי לנדל"ן

השקעות נדל"ן נחשבות בדרך כלל לסולידיות וכדאיות ביחס לאפיקי השקעה אחרים, כדוגמת מניות בשוק ההון או פורקס. אולם, חשוב לזכור כי רמות הסיכון הנמוכות של השקעות נדל"ן הן יחסיות ולא מוחלטות. גם השקעות נדל"ן שנראות בטוחות עשויות לטמון בחובן סיכונים מסוימים.

מזעור סיכונים בהשקעות נדל"ן

כמו בכל השקעה, גם בהשקעות נדל"ן חשוב להיות ערניים ולבצע בחינה מקיפה ומדוקדקת של מאפייני ההשקעה. להלן מספר עקרונות למזעור סיכונים:

– בחינת מיקום הנכס: לוודא שהנכס ממוקם באזור בעל פוטנציאל עליית ערך.

– בדיקה משפטית ומיסויית: לוודא שאין בעיות משפטיות או בעיות מס הקשורות לנכס.

– תשואות אזור: לבדוק את תשואות הנכסים דומים באזור.

– השכרת הנכס: לוודא שהנכס ניתן להשכרה ושהביקוש לשכירות באזור גבוה.

– בדיקת עלויות נלוות: לבדוק עלויות נוספות כמו תחזוקה, שיפוצים ועמלות ניהול.

בקצרה: השקעה חכמה בנדל"ן מצריכה ערנות, בחינה מדוקדקת והתבססות על נתונים. השקעות מסוג זה יכולות להניב תשואה גבוהה ותזרים מזומנים קבוע, ובכך להוות השקעה כדאית ובטוחה יחסית.

מה צריך לדעת כדי לבצע השקעה חכמה בנדל"ן עם הון עצמי נמוך?

השקעה חכמה בנדל"ן אפשרית גם עבור מי שיש לו הון עצמי נמוך, באמצעות שימוש במנוף פיננסי כמו משכנתא או הלוואה מהבנק. כדי לבצע השקעה חכמה בנדל"ן יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים:

1. יחס עלות-תשואה

לפני ביצוע עסקה לרכישת נדל"ן מניב, חשוב לשקול את היחס בין עלות הרכישה לדמי השכירות שעתידים להתקבל מהנכס. תשואה נאה נעה בין 4% ל-7% בניכוי הוצאות תחזוקה, תפעול ופחת. יש לוודא שהתשואה מהנכס תהיה גבוהה משיעור הריבית של מימון העסקה ובמיקום בו יש סיכוי גבוה שהנכס ישתבח עם השנים.

2. אמינות הפרויקט

חשוב לוודא שמאחורי פרויקט הנדל"ן הנבחר עומד גורם אמין, דבר זה יפחית את רמות הסיכון ויגדיל את הסיכויים למימוש העסקה.

3. התאמה אישית

אין כלל אצבע שמתאים לכל סוגי המשקיעים, לכן יש לוודא שהבחירה בפרויקט או בנכס היא הנכונה ביותר עבור המשקיע, בהתאם לצרכיו, יעדיו ויכולותיו הפיננסיות.

4. הגדרת מטרת ההשקעה

לפני שקונים נכס להשקעה, מומלץ להגדיר היטב את מטרת ההשקעה ולהעריך את היתכנותה. יש לבחון מהו צפי התשואה, בתוך כמה זמן היא תתאפשר והאם ניתן למכור את הנכס תקופה קצרה לאחר קנייתו (פליפ).

5. השקעה בשלב מוקדם

ברוב המקרים, התשואה המרבית על נכס מתקבלת ככל שההשקעה נעשית בשלב מוקדם יותר.

אפיקי השקעה מומלצים בנדל"ן שכדאי לבחון בשנת 2025

1. רכישת דירה למטרות השקעה בשלבי טרום היתר ולפני פרי-סייל

קניית דירה בשלבי טרום היתר במחירים חסרי תקדים, קניית דירה לפני שנפתח משרד שיווק או הושק קמפיין פרסומי. מדובר בשלב בו היזם מבקש להיכנס לליווי פיננסי טרם שהתקבל היתר בניה. ברכישה בעיתוי כזה, בתוך פרק זמן של ארבע-חמש שנים  תהיה בידי המשקיע דירה שערכה יעלה עלייה משמעותית.. 
רכישת דירה והשכרתה נחשבת להשקעה מומלצת וסולידית, בעיקר בשל הסיכון הנמוך ודמי השכירות השוטפים המתקבלים מהנכס. דירה קיימת להשקעה מפחיתה את רמות הסיכון מהעסקה, שכן הנכס כבר קיים ומוכן להשכרה מיידית.

2. השקעה בקרקעות בהליכי שינוי ייעוד

רכישת קרקע חקלאית שצפויה לעבור תהליכי הפשרה ולהפוך לקרקע זמינה לבנייה יכולה להניב תשואה פוטנציאלית נאה מאוד. עם זאת, מדובר בהשקעה לטווח ארוך ורמת הסיכון בעסקאות מסוג זה גבוהה מאוד.

3. קניית משרד להשקעה

עסקאות לרכישת משרדים נחשבות להשקעות עם תשואה גבוהה יותר מנדל"ן למגורים. עם זאת, בעקבות משבר הקורונה תחום המשרדים נחשב כרגע למסוכן יותר.

בקצרה, השקעה חכמה בנדל"ן עם הון עצמי נמוך היא אפשרית, אך דורשת זהירות ובחינה מדוקדקת של מאפייני ההשקעה. חשוב לשקול את היחס בין עלות הרכישה לתשואה, לוודא אמינות הפרויקט ולהתאים את ההשקעה לצרכים וליעדים האישיים. אפיקי השקעה כמו רכישת דירה, קרקעות בהליכי שינוי ייעוד ומשרדים מציעים אפשרויות מעניינות בשנת 2025.  קניית נכס בשלבי טרום היתר היא אטרקטיבית ועשויה להניב רווחים גבוהים, אך חשוב להכיר את האתגרים ולהתייעץ עם מומחים בתחום.